Ecco perché non sarà una patrimoniale ma una occasione per vivere meglio, risparmiare e vedere accresciuto il valore delle proprie case

Gli edifici sono il settore più energivoro in Europa” – afferma Kadri Simnso, Commissaria per l’Energia dell’UE – “consumano il 40% dell’energia e generano il 36% delle emissioni di gas ad effetto serra”. “Gli immobili meno efficienti consumano dieci volte più energia di quelli nuovi o ben ristrutturati”.

Partiamo da questi due assunti, prendendo come riferimento di questa fase di transizione ecologica la definizione del modello di sviluppo fotografato dal Rapporto Brundtland del 1987 (non proprio due giorni fa) “Lo sviluppo sostenibile è uno sviluppo che soddisfi i bisogni del presente senza compromettere la possibilità delle generazioni future di soddisfare i propri”.

Ed ora vediamo come smontare le polemiche sulla Direttiva Case Green dove sto assistendo ad una fase di terrorismo psicologico senza senso.

COSA DICE LA DIRETTIVA

La direttiva europea in materia di prestazione energetica nell’edilizia, prevede che nell’Unione europea gli edifici nuovi dovranno essere a emissioni zero entro il 2030 e gli edifici esistenti dovranno diventare a emissioni zero entro il 2050 con step intermedi per gli immobili residenziali: raggiungere la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 (7 anni) e la classe D entro il 1° gennaio 2033 (10 anni).

L’obiettivo del testo è di aiutare i paesi membri a far sì che gli immobili siano più comodi, meno dispendiosi, riducendo l’uso di fonti fossili, combattendo la povertà energetica e l’aria inquinata, nelle nostre case come nelle nostre città.

Alcune tipologie di immobili potranno essere esentate dalla stretta imposta dall’Unione europea sui livelli minimi di prestazione energetica.

1. edifici storici o dal particolare valore architettonico;
2. immobili collocati in aree vincolate o protette;
3. unità residenziali utilizzate per meno di quattro mesi all’anno o con un consumo energetico previsto inferiore al 25% del consumo (dunque le seconde case, che in Italia sono circa 5,5 milioni)
4. abitazioni con una superficie inferiore a 50 metri.

Non c’è nessun obbligo di sanzioni in caso di messa in vendita o di affitto di un immobile a bassa efficienza energetica, ma resta nella facoltà degli Stati membri di introdurre misure che penalizzino chi non si adegua ai nuovi standard. Per valorizzare sul mercato la prestazione energetica di un edificio, sarà invece obbligatorio che gli annunci immobiliari ne riportino la classe e l’indicatore di prestazione energetica (cosa peraltro già prevista da anni in Italia, controllate qualsiasi sito di vendita case).

Ciascun paese sarà chiamato a mettere a punto il proprio piano nazionale di ristrutturazione degli immobili. In altre parole, l’intero processo sarà guidato dalle condizioni nazionali, e dipenderà dallo stock degli edifici, dalla disponibilità di materiali e di lavoratori.

L A DIFFERENZA DI VALORE DEGLI IMMOBILI IN BASE ALLA CLASSE ENERGETICA OGGI

Visto che come detto già OGGI negli annunci immobiliari è obbligatorio riportare la classe energetica di appartenenza e con la nuova consapevolezza acquisita dall’opinione pubblica dei problemi energetici in termini di disponibilità non più illimitata e relativi costi, il mercato immobiliare, che in questo caso è molto più avanti della classe politica, si è già adeguato da tempo. Quanto alla differenza di valore data all’immobile dalla classificazione energetica, non c’è dubbio che il divario di prezzo tra case di classe A e B e abitazioni di classe G sta aumentando ed aumenterà nei prossimi anni, al di là di quello che prevederà la direttiva. Il 40% di chi cerca casa, secondo l’ultimo rapporto su casa e famiglie di Nomisma, ritiene una classificazione energetica alta la caratteristica più importante di un’abitazione. C’è più sensibilità ambientale ma questa non basterebbe se non si associasse all’attenzione al portafoglio indotta dal caro energia. Un interessante articolo sul Corriere delle Sera ha provato a calcolare il divario medio di prezzo tra le abitazioni ad alta efficienza energetica e quelle abitabili ma in classe energetica inferiore alla D. Per questo ha messo a confronto i valori medi nelle macroaree di nove grandi città italiane delle case nuove (oggi sono tutte in classe A o B) o ristrutturate a nuovo (ad esempio quelle riqualificate con il superbonus) con le abitazioni usate ma recenti elaborando i dati dell’ultimo rapporto di Nomisma. Ne emerge un divario medio che va dal 19% per le aree di pregio al 25% delle periferie.
Una differenza che non stupisce. Nelle zone di pregio l’ubicazione dell’immobile fa premio sul resto, anche se la casa non è efficiente energeticamente, in periferia no.

Appare ragionevole pensare che il divario di prezzo tra case in classe C o migliore e quelle di classe F e G a parità delle altre condizioni si attesterà su una media del 25%, soprattutto se le regole della direttiva Ue saranno stringenti.

EFFICIENZA ENERGETICA: VALORE PIÙ ALTO, MUTUI PIÙ CONVENIENTI

Il caro bollette e le nuove norme in arrivo con la direttiva Ue sulle prestazioni energetiche degli edifici sono destinate a dividere in maniera netta il mercato residenziale: da una parte le case green, dall’altra le abitazioni energivore. Fatalmente questa divisione interesserà anche il mercato dei mutui: i finanziamenti che avranno come garanzia immobili verdi saranno offerti a condizioni nettamente migliori rispetto agli altri. Il perché lo spiega Luca Bertalot, segretario generale della Emf (European Mortgage Federation): «Le regole sulle coperture che le banche devono avere per erogare finanziamenti diventeranno a breve più stringenti. Un immobile green già oggi, e in futuro ancor di più, può essere rivenduto più facilmente senza perdere di valore: più la garanzia è solida, più bassa è la quota sull’erogazione che andrà messa a riserva e di conseguenza minore sarà anche il costo per il cliente».

CHI PAGA QUESTA RICONVERSIONE?

A livello europeo, saranno disponibili i seguenti panieri finanziari: il dispositivo per la Ripresa e la Resilienza (RRF), i fondi post-Covid, i fondi d’investimento, i fondi strutturali, il fondo sociale per il clima. Il testo approvato chiede la creazione di un fondo dedicato, l’Energy Performance Renovation Fund: per rendere la transizione sostenibile davvero equa per tutti è infatti essenziale che i governi abbiano maggiori risorse oltre a quelle già esistenti. Un’altra novità arriva dalla Banca Europea degli Investimenti che si sta riqualificando in una banca climatica, e quindi – a detta dell’eurodeputato irlandese Ciarán Cuffe, relatore principale della direttiva – fornirà finanziamenti a basso tasso d’interesse. Oltre a questo si dovrebbe sommare un piano nazionale spalmato in 10 anni per incentivare la riconversione energetica e il risparmio privato delle famiglie che comprano o ristrutturano casa e che quindi affronterebbero già naturalmente questo tipo di investimenti, sapendo di dare valore all’immobile, vivere in un ambiente più salubre e con minori costi energetici e risparmiare anche sul costo del denaro.

Quindi RICAPITOLIAMO:

1. Affrontare la riconversione energetica degli edifici ci permette di incidere in maniera SOSTANZIALE sul contenimento delle emissioni climalteranti

2. La casa efficientata energicamente è più economica in termini di costi per i consumi energetici per gli anni a venire dopo l’intervento, ci fa vivere in un ambiente più confortevole, acquista valore sul mercato immobiliare e i mutui per comprarla sono più convenienti

3. I fondi per i lavori di efficientamento (spalmati in 10 anni) possono basarsi su quello che comunque una famiglia già naturalmente spenderebbe; in più dovranno essere accompagnati da un massiccio sostegno europeo (già in via di definizione) e da un altrettanto massiccio e lungimirante piano di sostegno nazionale (e su questo al momento ho qualche dubbio).

Ho sentito molto parlare in questi giorni di TRANSIZIONE PRAGMATICA. Conoscevo quella ecologica e quella energetica, mi mancava la pragmatica e quindi ho voluto mettere in fila PRAGMATICAMENTE tutte le informazioni che stanno girando. Porsi obiettivi ambiziosi e di ampio respiro ma raggiungibili è la cifra migliore di questa legislazione europea. Non permettiamo che mentalità poco lungimiranti ci ributtino indietro nel passato.